Como definir e ajustar tarifas para Airbnb

Definir e ajustar as tarifas para suas locações de temporada pode parecer uma tarefa assustadora, especialmente para quem está começando ou até mesmo para proprietários experientes. Determinar o preço certo é crucial: um valor muito alto pode levar a uma baixa taxa de ocupação e a altas expectativas dos hóspedes, enquanto um preço muito baixo pode resultar em perda de receita e de oportunidades de lucro. Neste artigo, vamos guiá-lo através de um plano estratégico em cinco etapas para garantir que você esteja cobrando o adequado para sua propriedade, tornando seu negócio de aluguel por temporada mais lucrativo.

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Definindo suas tarifas

1. Conheça seus custos

Antes de definir qualquer tarifa, é essencial entender os custos associados à sua propriedade. A primeira pergunta que você deve se fazer é: qual é a tarifa diária média mínima (ADR) que preciso cobrar para pelo menos cobrir meus custos? Isso inclui manutenção, limpeza, taxas de plataforma, e outras despesas operacionais.

É importante ter em mente que, mesmo com reservas regulares, sua propriedade provavelmente não será ocupada o ano todo. Portanto, calcule seus custos e faça uma estimativa conservadora sobre quantas semanas poderá alugar sua propriedade.

Dica:

Utilize ferramentas como a Calculadora de Receita HostnJoy para avaliar o rendimento potencial do seu imóvel, o que ajuda a definir uma faixa de preços competitiva.

2. Conheça sua concorrência

Após determinar seu ADR de equilíbrio, o próximo passo é analisar os preços praticados na sua área. Pesquise outros aluguéis de temporada e estabelecimentos próximos, como hotéis e pousadas, para ter uma ideia clara das tarifas que os hóspedes estão dispostos a pagar.

Fatores a considerar:

• Aluguéis de temporada semelhantes à sua propriedade.
• Pousadas e hotéis da região.
• Ofertas e pacotes promocionais de concorrentes.

Por exemplo, se você possui um apartamento de dois quartos na praia, concentre sua pesquisa em propriedades semelhantes. Se seu preço for mais alto, verifique se os serviços e comodidades que você oferece justificam essa diferença.

3. definindo seus altos e baixos

Ao coletar informações sobre a concorrência, observe detalhes fundamentais, como:

• Os períodos de alta e baixa demanda.
• Taxas durante as diferentes estações.
• Ofertas de pacotes e como elas impactam os preços.

Além disso, preste atenção às condições do mercado local, que podem ser influenciadas por eventos sazonais e calendário escolar.

Dica:

Se você faz parte de mais de um canal de listagem, considere manter um mínimo de estadia de uma noite para maximizar sua exposição. Como alternativa, com mais canais, você pode justificar estadas mínimas maiores.

4. Avalie sua propriedade objetivamente

Com suas taxas definidas, faça uma comparação com as tarifas da concorrência. Se suas taxas forem significativamente mais altas, verifique se as comodidades oferecidas justificam essa diferença. Caso estejam abaixo do mercado, você pode estar subestimando o valor da sua propriedade.

5. Otimize e automatize suas tarifas com preços dinâmicos

Para simplificar seu processo de definição de tarifas e aumentar sua competitividade, considere o uso de um sistema de precificação dinâmica.

Ferramentas como o PriceOptimizer da Guesty ajudam a manter suas tarifas atualizadas de acordo com eventos, mudanças no mercado e sazonalidade. Além disso, o Guesty integra com provedores de software de precificação dinâmica como Wheelhouse e PriceLabs, que utilizam algoritmos complexos para automatizar suas taxas. Isso facilita a gestão financeira e garante precisão nos preços.

Ajustando suas tarifas

Ajustar suas tarifas manualmente pode resultar em erros, como preços excessivamente altos ou baixos. Portanto, o primeiro passo para ajustes é diagnosticar se realmente há um problema.

Perguntas a considerar:

• Quais são as tarifas e a atividade típica na sua área?
• Quais fatores você considerou ao definir suas tarifas de alta e baixa estação?
• Seria razoável para um terceiro avaliar suas tarifas?

Antes de alterar suas tarifas, colete feedback e informações, e planeje seus próximos passos.

”Acho que minhas tarifas estão muito altas”

Se o feedback indica que você pode estar pedindo demais, avalie se isso é verdade ou se você está se deixando levar por caçadores de negócios. Muitos viajantes costumam consultar várias opções e não hesitam em pedir descontos.

Quando ajustar suas taxas, monitore o impacto nas consultas e reservas. Se houver um aumento nas reservas, mas você ainda acredita que seu imóvel vale o preço maior, considere realizar uma pesquisa com os hóspedes para entender melhor a percepção deles sobre o valor recebido.

”Acho que minhas tarifas estão muito baixas”

Cuidado com a subavaliação do valor da sua propriedade. Se não estiver conseguindo cobrir os custos anuais, considere ajustes.

Estratégias de ajuste:

• Aumente as tarifas gradualmente ao longo do tempo.
• Ofereça um desconto sazonal ao aumentar as tarifas, para suavizar a transição.

Considere também a opinião de hóspedes anteriores e como suas tarifas atuais se comparam às da concorrência. Mesmo que você ajuste suas tarifas, mantenha as tarifas de reservas existentes inalteradas.

Conclusão

Definir e ajustar tarifas para locações de temporada é um processo complexo que requer atenção contínua ao mercado e à concorrência. Ao adotar um plano estratégico e utilizar ferramentas de precificação dinâmica, você estará no caminho certo para maximizar sua receita e garantir o sucesso de sua propriedade de aluguel. O compromisso com a reavaliação regular de seu espaço e das condições competitivas pode levá-lo a um novo patamar nos negócios de aluguel por temporada.

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